甲公司2009年5月经过与某市政府协商，准备以协议出让方式取得面积为8500m2的某宗工业用地50年期土地使用权。该宗土地处于该市城区工业用地四级地范围内。甲公司之后一直未办理有关手续。2009年7月，乙公司也有意向以相同条件取得该宗土地。于是，该市政府决定对该宗土地以招标拍卖挂牌方式进行出让。经调查，得知该市工业用地共分五级，其一级地基准地价为2100元/m2，二、三级地均比上一级别少350元/m2，四、五级地均为上一级地价的75%。

采取协议方式出让土地，最低价如何确定?金额为多少?

采取招标拍卖挂牌出让方式，按照何种程序办理?

某开发商欲参加当地城郊边沿的一块工业废地的招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高档商务办公大楼。若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2008年10月开始施工，2010年6月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。

作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工怍?

可采取哪几种估价方法?

简述评估技术路线。

应搜集审核的资料有哪些?

若采用市场比较法评估已完工部分，请回答：
(1)在选取可比案例时应考虑哪些因素?
(2)确认比准价格有哪几种方法?

以下是某份土地估价技术报告中“第三部分 土地估价”的“地价确定”部分。请阅读后回答所提问题。
一、地价的确定
采用成本逼近法评估时，土地补偿标准已完全达到了市场化水平，另根据《调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》(财综[2006]48号)等文件，本次评估时对土地增值收益率进行了调整，故利用成本逼近法评估的结果依据的基础资料翔实，评估结果客观可靠。采用市场比较法评估时，选取了与待估宗地地处同一供需圈内，规模相当、区位条件、宗地基本状况等类似的三个工业用地出让案例，可比性较强，同时考虑工业用地土地新政的实施对地价的影响，客观合理地编制了工业用地地价指数，其测算结果能客观地反映待估宗地在估价期日的正常市场价格。由于两种估价方法的测算结果比较接近，故取成本逼近法测算的积算地价和市场比较法测算的地价二者的简单算术平均值作为估价对象最终单位地价，即(565.36元/m2+522.18元/m2)/2=543.77元/m2。待估宗地总地价为543.77元/m2×15372.6m2=835.92万元
二、估价结果
××公司委托评估的估价对象是位于××市兴隆镇仓储二号线地号为07-08-宗地工业用地国有出让土地使用权，根据编号为扬国用(2006)第10497号《国有土地使用证》，登记土地使用者为××公司，土地登记用途为工业用地，土地登记面积为15372.6m2，土地使用权类型为国有出让土地使用权，终止日期为2056年7月29日。在估价基准日2008年1月22日，评估设定待估宗地红线外达到通路、通上水、通下水、通电、通信“五通”和宗地红线内达到通路、通上水、通下水、通电、通信以及场地平整“五通一平”的开发水平，评估设定用途为工业用地，设定使用年期为剩余使用年期48.51年的国有出让土地使用权市场价值为543.77元m2，即每m2土地价格为人民币伍佰肆拾叁圆柒角柒分；评估土地面积为15372.6m2，总地价为835.92万元(四舍五人，取整至百元)，即人民币捌佰叁拾伍万玖仟贰佰元整。待估宗地具体估价结果详见《土地估价结果一览表》(略)。

这一报告片段反映的是技术报告最后也是最关键的内容，在“地价的确定”中，估价师试图说明其估价结果是客观可信的，并分别对两种方法估价的结果进行了分析。你认为这种分析结果还有哪些局限性?

一般情况下，地价确定需要有哪些基本内容?

请指出本报告写作存在的主要问题?

以下是一份土地估价报告中“第三部分土地估价”部分的“市场比较法测算”部分内容，请阅读后回答所提问题。
(一)市场比较法测算
1．基本思路
市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。
2．公式
估价对象价格=比较实例价格×情况修正系数×期日修正系数×年期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数，即：

在交易情况、区域因素、个别因素修正中，该公式中的()分别表示以估价对象因素条件指数为100时比较案例的因素条件指数；在期日、年期因素修正中，分子中的()分别表示估价对象的地价指数和年期修正系数指数，分母中的()分别表示比较实例的地价指数和年期修正系数指数。
3．计算过程
(1)比较实例选择。
市场比较法中比较实例的选择，遵循以下原则：
1)与估价对象属同一供需圈；
2)与估价对象用途相同或相近；
3)与估价对象交易类型相同或相近；
4)与估价对象的估价基准日相接近；
5)可比实例必须为正常交易，或能修正为正常交易。
根据以上实例选择原则，通过对估价对象所处土地供需圈进行调查分析，我们选择了与估价对象同处于××市老城区土地供需圈、用途相近、交易类型相似、与估价基准日相差两年以内的三个正常交易可比实例，各实例条件描述如下。
实例A:××市××区教育局
该宗地位于××市××区××街××号，处于××市老城区土地供需圈内，《××市城区土地级别图》二级地区，土地用途为机关用地，宗地面积1965.5m2，规划建筑容积率5.4。宗地形状规则，地质条件一般，处××市机关办公用地一般性控制场地，土地开发程度达到宗地外“六通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气)及宗地内场地平整条件。2005年4月12日，××市××区××局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权，经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4557元/m2。
实例B:××省××设计院
该宗地位于××市××区××路×号，处于××市老城区土地供需圈内，《××市城区土地级别图》二级地区，土地用途为科研用地，宗地面积1293.34m2，规划建筑容积率3.42。宗地形状较规则，地质条件一般，处××市科研办公用地一般性控制场地，土地开发程度达到宗地外“六通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气)及宗地内场地平整条件。2005年5月24日，××省××设计院以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权，经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4269元/m2。
实例C:××市邮政局
该宗地位于××市××区××路西侧，处于××市老城区土地供需圈内，《××市城区土地级别图》二级地区，土地用途为市政公用设施用地(邮政培训设施用地)，用地面积2547.8m2，现状建筑容积率5.56。宗地形状一般，地质条件一般，处××市办公用地一般性控制场地，土地开发程度达到宗地外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气、供暖)及宗地内“七通一平”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气、供暖、场地平整)条件。2007年5月21日，××市邮政局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权，经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为5660元/m2。
(2)因素选择。
考虑估价对象用途，结合比较实例的具体情况，选择比较因素如下。
1)交易时间：根据××市地价指数研究成果，分别确定估价对象与比较实例交易期日修正指数，将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。
2)交易情况：判断交易实例是否为正常、客观、公正的交易，对有特殊交易情况的实例进行修正，排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。
3)土地用途：判断交易实例与估价对象土地用途是否相同或相近，分析不同交易实例与估价对象土地用途的差异性并进行差异修正。
4)交易方式：主要指交易实例的具体成交方式，如拍卖、招标、挂牌、协议出让、转让、作价出资、授权经营等，对可能引起交易价格偏离正常市场的交易方式进行修正，使其达到正常市场价格水平。
5)土地使用年限：指估价对象和比较实例的具体土地使用年期，将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。
6)区域因素：将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。针对估价对象和比较实例用途，参照2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果，主要选择商服繁华度、交通条件、基础设施状况、生活服务设施状况、环境质量、区域规划限制等。采用特尔斐法，分别将各选定的区域因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分，然后进行汇总及统计分析，得到各因素对地价的影响程度值及在区域上调或下调的幅度，将宗地地价修正幅度划分成不同档次，建立区域因素与地价的相关关系。
7)个别因素：将比较实例在其个别状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。主要指估价对象和交易实例的形状、面积、临街状况、宗地内基础设施状况、场地工程能力、容积率等。采用特尔斐法，分别将各选定的个别因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分，然后进行汇总及统计分析，得到各因素对地价的影响程度值及在区域上调或下调的幅度，将宗地地份修正幅度划分成不同档次，建立个别因素与地价的相关关系。
(3)因素条件说明。
将估价对象与比较实例的比较因素具体情况列表如下。

(4)编制比较因素条件指数表。

根据估价对象与比较实例各项因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下。
1)交易时间修正指数的确定：交易时间修正指数采用××市地价指数确定。××市每年定期测算编制城市地价指数，形成《××市地价指数研究成果(2000-2006年)》。目前，××市地价指数是以2000年12月31日为基期，以年度为单位，分商业、居住、工业3种用途，采用定基地价指数方式编制的。另外，为便于实际应用，××市还编制了综合地价指数，反映城市整体地价变化。××市自2000年以来综合地价指数见下表。
估价对象设定土地用途为科教用地，3个比较实例土地用途分别为机关用地、科研用地和市政公用设施用地，根据估价对象及比较实例的交易期日，依据《××市综合地价指数表》，采用内插法分别确定实例A和实例B期日修正指数分别为129.3和129.9；考虑估价对象估价基准日及实例C交易日期与2006年12月31日较为接近，期间地产市场相对平稳，因此，直接采用2006年12月31日地价指数，确定其期日修正指数均为140。
2)交易情况修正指数的确定：根据估价人员对比较实例交易情况进行分析，3个比较实例均为正常交易，其成交价格均经过××市国土资源局对外公示(通过政府网站)，本次估价对象交易拟采取授权经营方式，符合国家现行法律法规。因此，采用上述3个比较实例与估价对象进行比较修正是符合现实条件并可行的，其所处的地产市场均为公正、公开、公平的市场。综上所述，对交易情况不做修正，确定估价对象与比较实例交易情况条件指数均为100。
3)交易方式修正指数的确定：3个比较实例均以协议出让方式成交，估价对象拟采取交易方式为授权经营。在我国现行土地有偿使用制度中，授权经营与协议出让交易方式均反映为公开、公平、公正市场条件下的正常市场价值水平，不会因为两者‘交易方式的不同导致地价水平的差异，因此，确定估价对象与比较实例交易方式条件指数均为100。
4)土地用途修正指数的确定：根据2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果中土地用途分类地价水平研究，同区域机关、教育、科研设计、文体、医疗卫生以及公用设施用地地价水平基本一致。估价对象设定土地用途为科教用地，本次估价所选3个比较交易用途分别为机关用地、科研用地和市政公用设施用地，鉴于各交易实例和估价对象土地使用者均为为国家机关、事业单位，且在《土地利用现状分类》(CB/T 21010-2007)中同属公共管理与公共服务用地，同一区域这些用途的土地收益水平相当，地价水平接近，故对估价对象与3个比较实例土地用途
不做修正，确定估价对象与比较实例土地用途条件指数均为100。
5)土地使用年期修正指数的确定：根据《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)，市场比较法中土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。其年期修正系数公式为：K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]

式中K—使用年限修正系数；
r—土地还原利率；
m—估价对象的土地使用年期；
n—比较案例的土地使用年期。
r应用安全利率加上风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法综合确定为7%。为了与市场比较法其他修正指数相协调，本次评估将土地使用年期指数定为[1-1/(1+r)m]×100，m为估价对象或比较案例的土地使用年期。估价基准日估价对象设定使用年期为50年，比较实例A、B、C的出让土地使用年期均为50年，根据公式计算比较实例与估价对象土地使用年限修正指数均为96.6。
6)基础设施修正指数的确定：根据××市老城区基础设施开发情况，将估价对象所处区域的基础设施分为七通、六通、五通3个等级，估价对象及3个比较实例均处于××市老城区，区域内基础设施差异相对较小，通过对区域基础设施对地价影响程度分析，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象条件指数定为100，每上升或下降一个等级，因素修正指数增加或减少2%。
7)商服繁华度指数的确定：按照××市土地定级成果，××市分布有1个市级商服中心、2个区级商服中心及数十个小区级商中心，其均以点状形态向外围呈非线性辐射。××市老城区内是××市最繁华的区域，估价对象作为科教用地，距离这些繁华街道的远近对宗地地价有较大影响。根据老城区内各点距市级商服中心距离，我们将距商服中心距离分为＜0.3km、0.3～0.8km、0.8～1.5km、1.5～2.5km、＞2.5km五个等级，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象条件指数定为100，每上升或下降一个等级，因素修正指数增加或减少2%。
8)临道路级别指数的确定：××市老城区内路网密集，通过调查老城区内道路类型，我们按估价对象所处区域道路类型划分为生活型主干道或混合型主干道、生活型次干道或混合型次干道、交通型次干道和支路、其他四个等级，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，以估价对象所临道路条件指数定为100，每上升或下降一个等级，因素差异指数定为2%。
9)距火车站距离指数的确定：××市火车客运站坐落于××市老城区北部，辐射整个市区。估价对象及三个比较实例均位于××市老城区，距火车站距离的远近对其地价影响均较小，结合该因素对地价所产生‘的影响程度及修正幅度，我们将估价对象与3个比较实例距火车站每增减500m作为制定该项指数的等级差异单位，以估价对象条件指数定为100，该项影响因素的等级差异指数定为0.5%。
10)城内交通便捷度指数的确定：宗地能否顺利通达与其用地特性相适合的主干道直接决定其是否能够满足充分利用和人们对该宗地的需求满意度。通过对估价对象及3个比较实例所处区域用地特性分析，我们将其道路通达度分为与主干道通达好、与主干道通达和与次干道通达好、与次于道通达、与主干道通达困难、与次干道通达困难五个等级。估价对象及3个比较实例均处××市老城区，老城区内虽然路网密度大，但主干道路较少，支路发达，因此道路通达度差异对宗地地价所产生的影响较大。结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象的道路通达度条件指数定为100，将该项影响因素的等级差异指数定为2%。
11)生活服务设施指数的确定：生活服务设施主要考虑与居民日常生活密切相关的中小学、幼儿园、医院、银行、邮局、电讯服务设施、公园、广场、旅游景点、文体设施等公用设施的分布状况和完备水平。估价对象及3个比较实例均处于××市老城区，老城区是××市生活服务设施配套整体比较完备的区域，估价对象与3个比较实例所处区域生活服务设施整体无明显差异，因此，确定其生活服务设施条件指数均为100。
12)环境质量指数的确定：环境条件主要表现在大气环境质量、噪声环境质量、绿地覆盖状况以及人文环境等。估价对象及3个比较实例均处于××市老城区，近几年随着××市旧城改造工程的逐步到住，以及××市创建国家卫生城市工作的贯彻落实，老城区内环境质量普遍提高，估价对象与比较实例所处区域环境质量无明显差异，因此确定其环境质量条件指数均为100。
13)规划条件指数的确定：规划条件指城市规划对区域建筑的高度、式样、密度、建筑容积率、土地使用等提出的具体规划和限制要求等。属于影响宗地地价的显著影响因素。根据××市城市总体规划成果，我们将规划条件分为无限制前景好、基本无限制、有一定限制、有严格限制4个等级。估价对象及3个比较实例均位于××市老城区，在××市城市总体规划中将老城区规划限制划分为古文物保护限制区和古文物保护协调区。在古文物保护限制区内对建筑高度、建筑外立面等均有严格限制，在古文物保护协调区内仅对建筑高度有一定限制。估价对象和比较实例B、实例C均处于古文物保护协调区，比较实例A所处的××大街处于古文物保护限制区，因此，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象的规划条件指数定为100，将该项影响因素的等级差异指数定为3%。
14)宗地面积指数的确定：宗地面积的大小差异会对宗地价格产生影响，面积过小，达不到合理利用程度，面积过大，开发周期将会过长，导致资金回笼过慢，当两宗地面积差异较大时，对宗地价格所产生的影响也会较大。根据调查××市土地利用现状，我们将宗地面积大小划分为适宜、较适宜、一般、偏小或偏大、过小或过大5个等级。结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，以估价对象面积适宜程度条件指教为100，将该项影响因素的等级差异指数定为1%。
15)宗地内基础设施条件修正指数的确定：对宗地内进行基础设施开发配套，追加成本投入，导致宗地价格发生差异。根据××市区域基础设施配套保障情况并结合宗地内其体开发程度，我们将宗地内部基础设施条件分为七通一平、六通一平、五通一平、三通一平、场地平整、未开发6个等级。根据分析，此项影响因素对地价所产生的影响较小，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象的宗地内基础设施条件指数定为100，因素的等级差异指数定为1%。
16)宗地形状指数的确定：宗地形状的不同对宗地价格产生直接影响，尤其是在宗地面积较小时表现的尤为突出，而在宗地面积较大时则无明显表现，比如可通过合理的规划设计弥补此项缺陷。根据调查××市土地利用现状，我们将宗地形状分为规则、较规则、一般、较不规则、不规则5个等级。经分析，估价对象及3个比较实例的形状均较适合规划建设，形状差异对地价影响较小，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象条件指数定为100，将该项影响因素的等级差异指数定为1%。
17)宗地临街状况条件指数的确定：估价对象及3个比较实例均位于××市老城区，对于城市路网较发达的老城区来说，在可满足出行条件的情况下宗地对临路条件的要求并不苛刻，临路条件的不同对宗地价格所产生的影响较小。根据调查××市土地利用现状，我们将宗地临路条件分为三面临街、两面临街、一面临街、临支路、不临街5个等级，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象临路条件指数定为100，该项影响因素的等级差异指数定为1%。
18)宗地土地工程能力指数的确定：根据《××市工程地质图集》(××市城市规划管理局、××市勘察测绘院编制，××市地图出版社1998年12月第1版)，××市土地工程能力总体划分为良好场地、较好场地、一般场地和较差场地4个等级，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，以估价对象条件指数为100，将该项影响因素的等级差异指数定为0.5%。××市老城区教育科研机关办公等用地土地工程能力均为一般场地。因此，确定估价对象及3个比较实例土地工程能力指数均为100。
19)容积率修正指数的确定：容积率是指建筑面积与用地面积的比率。2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果中确定的有商业用地、住宅用地、工业用地、其他用地容积率修正系数表，其中其他用地包括了教育用地、科研用地、机关用地、公用设施用地、医疗卫生用地等多种类型。根据估价对象和比较实例用途，本次评估参照××市其他用地容积率修正系数袁进行。具体修正表如下。

根据上表，采用内插法，确定3个比较实例与估价对象的容积率修正指数分别为：120、114.2、120、106.2。
(5)编制比较因素条件指数表。
根据上述各因素修正指数的确定方法，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数，编制比较
因素条件指数表如下。

       &

请指出本报告片段中关于案例选择描述存在的问题。

请指出本报告片段中关于比较因素的选择的描述存在的问题。

请指出本报告片段中队土地交易情况修正指数的描述存在的问题。

请指出本报告片段中在描述修正系数确定时存在的问题。

下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。

土地估价技术报告
第一部分 总述
一、估价项目名称
××区××大厦项目用地地价评估
二、委托估价方
(略)
三、受托估价方
××房地产评估有限公司
四、估价目的
委托方因对委估地块进行房地产开发的需要，特委托北京首佳房地产评估有限公司对该地块进行价格评估，为其向北京市政府土地管理部门办理土地出让手续，提供客观、公正、合理的地价依据。
五、估价日期
二00三年六月二十四日至二00三年六月三十日
六、估价基准日
二00三年六月二十四日
七、地价定义
根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格包括毛地价、熟地价。熟地价是指估价对象在2003年6月24日，委估地块实际土地用途为综合及地下车库用地，评估设定用途为综合及地下车库用地，评估设定土地使用年限综合及地下车库为50年，宗地实际开发程度为红线外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气及供暖)，红线内“七通一平”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气、供暖及场地平整)，评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气及供暖)及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格，它由土地使用权出让金、基础设施配套建设费两部分构成；毛地价由土地使用权出让金、基础设施配套建设费、土地开发费及其他费用三部分构成。
八、估价结果
北京××房地产开发有限公司委托评估的××区××大厦项目用地，土地面积13850m2，在2003年6月24日，评估设定用途为综合及地下车库用地，评估设定土地使用年限综合及地下车库为50年，评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气及供暖)及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格(币种：人民币)为

毛地总价
毛地总价：12611.52万元
大写金额：壹亿贰仟陆佰壹拾壹万伍仟贰佰圆整
熟地总价
熟地总价：36231.04万元
大写金额：叁亿陆仟贰佰叁拾壹万零肆佰圆整
详见土地估价结果一览表
九、土地估价师签字(略)
十、土地估价机构(略)
土地估价结果一览表(略)
第二部分 估价对象界定
一、委托估价方
委托估价方与土地使用者为同一单位。
委托估价方具体情况：(略)
二、估价对象
委估对象为××区××大厦项目所对应的国有土地使用权，土地面积13850m2，土地用途为综合及地下车库用地，土地使用者为北京××房地产开发有限公司。
三、估价对象概况
(一)土地登记状况
委估地块位于北京市××区××街××胡同，四至(略)；土地级别为二级。根据《关于合作经营北京××房地产有限公司项目建议书(代可行性研究报告)的批复》[京计基字(1994)第1419号]以及《建设用地规划许可证》[(96)规地字0141]，委估地块现由北京××房地产开发有限公司进行房地产开发建设。根据委托方提供的《审定设计方案通知书》[2000-规审字-0775]、《建设工程规划许可证》[2001-规建字-0150]及浙江省建筑设计院提供的《关于××大厦项目建筑面积及用途的说明》，委估地块规划建筑用地面积13 850m2，代征道路用地4570m2，规划总建筑面积91800m2，其中地上1～16层，综合用途，建筑面积67000m2；地下三层建筑面积24800m2，包括车库建筑面积9192m2，设备用房建筑面积7804m2，人防建筑面积7804m2。
(二)土地权利状况
××区××大厦项目用地土地所有权属于中华人民共和国。根据《关于合作经营北京××房地产有限公司项目建议书(代可行性研究报告)的批复》[京计基字(1994)第1419号]以及《建设用地规划许可证》[(96)规地字01411]，现由北京××房地产开发有限公司进行房地产开发，拟办理土地出让手续。该项目用地目前未发生抵押、租赁、担保等他项权利。

(三)建筑物和地上附着物状况
1．土地利用现状
委估地块内目前建筑物主体结构工程已建完地下三层，正进行地上一层的主体结构施工。
2．规划设计条件
依据《建设用地规划许可证》[(96)规地字0141]、《审定设计方案通知书》[2000-规审字-0775]及《建设工程规划许可证》[2001-规建字0150]，该宗地具体规划条件如下。
(1)规划建设用地面积：13850m2。
(2)代征城市公共用地面积：代征道路用地面积4570m2。
(3)技术经济指标：总建筑面积91800m2，其中地上1～16层，综合用途，建筑面积67000m2；地下3层，建筑面积24800m2，包括车库建筑面积9192m2。设备用房建筑面积7804m2，人防建筑面积7804m2。
(4)建筑高度：限高60m。
(5)建筑层数：地上16层(西侧12层)，地下3层。
(6)停车数量：地下机动车位560个。
(7)绿地率：30.1%。
四、影响地价的因素说明
(一)一般因素(略)
(二)区域因素(略)
(三)个别因素
该项目用地为综合及地下车库用地，地势平坦，地质条件良好。地块形状较规则。根据委托方提供的《审定设计方案通知书> [2000-规审字-0775]、《建设工程规划许可证》[2001-规建字-0150]及浙江省建筑设计院提供的《关于××大厦项目建筑面积及用途的说明》，委估地块规划建筑用地面积13850m2，代征道路用地4570m2，规划总建筑面积91800m2，其中地上1～16层，综合用途，建筑面积67000m2；地下3层建筑面
积24800m2，包括车库建筑面积9192m2，设备用房建筑面积7804m2，人防建筑面积7804m2。项目总容积率6.63，收益容积率5.5。宗地红线内基础设施达到“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供暖及供气)及“场地平整”。
第三部分 土地估价结果
一、估价依据
(一)有关政策法规和文件
1．《中华人民共和国土地管理法》
2．《中华人民共和国城市房地产管理法》
3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
4．《城镇土地估价规程》GB/T 18508-2001
5．北京市国土资源和房屋管理局出让地价评估技术标准
6．《北京市基准地价表》[京政发(2003)32号]
(二)委托估价方提供的资料
1．《关于合作经营北京××房地产有限公司项目建议书(代可行性研究报告)的批复》[京计基字(1994)第1419号]
2．《建设用地规划许可证》[(96)规地字0141]
3．《钉桩坐标成果通知单》[测号：95拨122]、[测号：96拨2194]
4．《审定设计方案通知书》[2000-规审字-0775]
5．《建设工程规划许可证》[2001-规建字-0150]
6．《建设工程开工证》[京建开字(98)第8995号]
7．《关于××大厦项目建筑面积及用途的说明》
8．有关评估的其他资料
二、土地估价
(一)估价原则
地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响所形成，由于这些因素又经常处于变动之中，我们在估价时遵循以下原则。
1．替代原则
地价遵循替代规律，其宗地的土地价格，受其相同使用的宗地，即同类型具有替代可能的宗地价格所牵制。有相同使用价值、有替代可能的宗地之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。
2．供需原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格取决于供求的均衡点，需求大于供给，价格就会提高，反之，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然条件，因此土地市场形成了自己的供求规律，主要表现在土地的价格容易形成垄断，所以地价形成于不完全竞争的市场。在评估中我们充分考虑了土地市场的供求状况对地价的影响。
3．变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形。它是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。估价人员只有在把握了土地价格影响因素及土地价格的变动规律基础上，才能准确地评估出相应土地价格。
4．预期收益原则
对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。
5．报酬递增、递减原则
报酬递增、递减原则即经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。土地投资同样遵循这一原则。利用这一原则，就可找出土地的边际使用点，即最有效使用点。
6．贡献原则
不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。
(二)估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象土地的特点及开发项目本身的实际状况，选取基准地价修正法、假设开发法和市场比较法作为本次估价的基本方法。这是出于以下考虑：一是估价对象位于北京市基准地价覆盖区域，运用基准地价修正法切实可行；二是估价对象为待开发用地，符合假设开发法的应用条件及适用范围；三是估价对象为综合及地下车库用地，评估人员掌握有充足的交易实例，选用市场比较法比较适宜。具体估价步骤如下。
1．基准地价修正法
北京市人民政府于2002年12月4日发布了《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32号)，对1993年北京市出让国有土地使用权基准地价(《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[1993]34号)进行了更新调整，从2002年12月10日起施行新的出让国有土地使用权基准地价。调整后的基准地价是指各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整(简称“七通一平”)，或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整(简称“五通一平”)，在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。其中：基准地价的基准日为2002年1月1日；土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类；商业、综合、居住用地一至六级的开发程度为“七通一平”，七至十级的开发程度为“五通一平”；工业用地一至五级的开发程度为“七通一平”，六至九级的开发程度为“五通一平”；商业、综合、居住用地一至六级的平均容积率为2，七至十级的平均容积率为1；工业用地的平均容积率为1。基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。
2．假设开发法
假设开发法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的一种方法。其基本计算公式为：V=A-B-C
式中V—土地价格；
A—开发完成后的房地产总价值；
B—整个开发项目的开发成本；
C—发展商合理利润。
3．市场比较法
在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。其计算公式为：
V=VB×A×B×D×E

式中V—待估宗地价格；
VB—比较实例价格；
A—待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数；
B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；
D—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；
E—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。
4．对上述三种方法求出的土地价格进行技术处理，最终求出委估地块综合用地的总地价和单位地价。
(三)估价结果
北京××房地产开发有限公司委托评估的××区××大厦项目用地，土地面积13850m2，在2003年6月24日，评估设定用途为综合及地下车库用地，评估设定土地使用年限综合及地下车库为50年，评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气及供暖)及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格(币种：人民币)为
毛地总价
毛地总价：12611.52万元
大写金额：壹亿贰仟陆佰壹拾壹万伍仟贰佰圆整
熟地总价
熟地总价：36231.04万元
大写金额：叁亿陆仟贰佰叁拾壹万零肆佰圆整
三、估价结果和估价报告的使用
1．估价的前提条件和假设条件
(1)估价对象作为综合及地下车库用地为最有效利用方式。
(2)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
(3)任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。
(4)委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费。
(5)评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气及供暖)及宗地红线内“场地平整”。
(6)委托方提供的资料属实。
(7)本报告评估价格是指在满足全部假设与限制条件下，于评估基准日2003年6月24日，在设定的土地开发程度、用途和土地使用年限及正常市场条件下的土地使用权价格。
2．估价结果和估价报告的使用
(1)估价人员依据中华人民共和国国家标准GB/T 18508-2001《城镇土地估价规程》和《北京市国土资源和房屋管理局出让地价评估技术标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
(2)土地出让为政府行为，办理土地使用权出让时，应以北京市国土资源和房屋管理局最终审定结果为准。
(3)本报告自审定结果确定之日起一年内有效。
(4)本评估报告和估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作为其他用途。
(5)本评估报告和估价结果的使用权归委托方所有，解释权归北京首佳房地产评估有限公司所有。
3．需要特殊说明的事项
委估对象于1997年9月30日与北京市房屋土地管理局签订了《北京市国有土地使用权出让合同》[京房地出让(合)字(97)第304号]，已缴纳部分地价款。
第四部分 附件
1．《关于合作经营北京××房地产有限公司项目建议书(代可行性研究报告)的批复》[京计基字(1994)第1419号]
2．《建设用地规划许可证》[(96)规地字0141]
3．《钉桩坐标成果通知单》[测号：95拨122]、[测号：96拨2194]
4．《审定设计方案通知书》[2000-规审字-0775]
5．《建设工程规划许可证》[2001-规建字-0150]
6．《建设工程开工证》[京建开字(98)第8995号]
7．《关于××大厦项目建筑面积及用途的说明》
8．宗地区域位置图
9．土地估价机构企业法人营业执照
10．土地估价机构资质证书
二00三年六月三十日